I contratti preliminari immobiliari, se risultano da un atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente, devono essere trascritti e l’art. 2645-bs c. 3 c.c. prevede che “gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare o della domanda giudiziale di cui all'articolo 2652 primo comma numero 2)”.
La fattispecie esaminata di recente dalla Suprema Corte atteneva ad un contratto preliminare di compravendita trascritto il 09.04.2009 nel quale il termine per la stipulazione del rogito definitivo era originariamente fissato al 09.10.2009, mentre il rogito era stato effettuato solo il 05.04.2012 e trascritto l’11.04.2012. L'istituto bancario che aveva iscritto ipoteca sull’immobile in data 17.12.2009 chiedeva in giudizio dichiararsi l’inefficacia della trascrizione del contratto preliminare di compravendita.
Mentre il Tribunale di Genova rigettava la domanda, la Corte d'appello dichiarava inefficace, nei confronti dell'istituto di credito, la trascrizione del contratto preliminare di compravendita perché il rogito definitivo sarebbe stato stipulato e trascritto entro il termine di tre anni dalla firma del preliminare, ma dopo la scadenza del termine di un anno dalla data che le parti avevano indicato, nell’accordo preliminare, per la firma del definitivo.
La Corte di Cassazione con la sentenza n. 7634 / 2025 ha avuto modo di precisare che la trascrizione ha una funzione diversa rispetto agli effetti giuridici per le parti stipulanti obbligate per effetto dell’accordo raggiunto e sottoscritto: favorire il soggetto che abbia trascritto per primo. Nel caso del contratto preliminare di compravendita addirittura la trascrizione non realizza una pubblicità compiuta, bensì una sorta di prenotazione della data dell’iscrizione pubblicitaria così da anticipare la data degli effetti della pubblicità del contratto definitivo ad un momento anteriore corrispondente a quello della trascrizione del preliminare.
La trascrizione del contratto preliminare rende quindi conoscibile il negozio concluso tra le parti che mantengono la loro autonomia negoziale, ma tale libertà diviene opponibile soltanto qualora siano rispettate le previsioni delle norme sulla trascrizione.
Pertanto, entrambi i termini previsti dall'art. 2645 bis c.c. corrispondono a interessi generali: il primo è prorogabile dalle parti (purché la proroga della data intervenga prima della scadenza del termine annuale mediante atto debitamente trascritto e a condizione che sia rispettato in ogni caso il termine di tre anni dalla trascrizione del preliminare), mentre il secondo non è in alcun modo disponibile dalle parti.
Ne deriva quindi che, se le parti hanno previsto una data per la stipula del contratto definitivo, esso deve essere trascritto entro un anno da tale data sotto pena di inefficacia della trascrizione del preliminare. Inoltre, sia quando la data per la firma del definitivo non sia stata fissata nel preliminare, sia quando essa sia stata individuata originariamente o per effetto di proroga a distanza di più di tre anni dalla trascrizione per preliminare, gli effetti della prenotazione cessano comunque dopo tre anni da questa ultima data e gli effetti prenotativi della trascrizione del preliminare vengono meno, senza che sia necessaria la cancellazione della trascrizione predetta, e i terzi recuperano la pienezza dei loro diritti.
A cura di avv. Federica Girardi