Debito condominiale: possono essere chiamati a pagare tutti i singoli condomini?

L’ambito condominiale dà spesso origine a numerose controversie che giungono anche fino alla Suprema Corte.
La sentenza della Corte di Cassazione sez. II n. 5043 / 2023 trae origine proprio dalla vicenda di due condomini che hanno proposto opposizione avverso gli atti di precetto notificati da una creditrice del Condominio sulla base di titoli esecutivi giudiziali ottenuti contro il Condominio inadempiente e passati in giudicato.
La Suprema Corte sancisce, però, che deve trovare applicazione l’art. 63 disp. att. c.c., come modificato dalla L. 220/2012, laddove prevede, da un lato, che l’amministratore è tenuto a comunicare ai creditori non soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi e, dall’altro, che i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti se non dopo l’escussione degli altri condomini.
Gli ermellini chiariscono, infatti, che in capo ai condomini in regola con il pagamento delle spese condominiali sussiste un’obbligazione sussidiaria ed eventuale, che gode dal beneficium excussionis ed ha ad oggetto non l’intera obbligazione imputabile al Condominio, quanto piuttosto solo le somme dovute dai morosi (dovendo trovare applicazione il criterio di parziarietà rispetto alla responsabilità diretta dei singoli condomini).
Posto che il beneficio di preventiva escussione ha efficacia limitata alla fase esecutiva, anche a fronte di sentenza ottenuta nei confronti del Condominio e che costituisce quindi titolo esecutivo nei confronti di tutti i condomini, il creditore dovrà iniziare e continuare con diligenza e buona fede le azioni contro il moroso, nonché esaurire effettivamente la procedura esecutiva individuale in danno del medesimo prima di poter pretendere l’eventuale residuo insoddisfatto al condomino in regola.
In difetto, infatti, il condomino in regola potrà opporre al creditore condominiale l’eccezione di preventiva escussione del patrimonio del condomino moroso, senza nemmeno necessità di chiamarlo in causa.
A cura di Avv. Federica Girardi