Contratto di compravendita stipulato da un solo coerede comproprietario
Tizia aveva stipulato contratto preliminare di compravendita di un immobile a favore della figlia. Intervenuto il decesso della promittente venditrice, uno solo dei fratelli della promissaria acquirente aveva concluso il contratto definitivo di compravendita in esecuzione del predetto preliminare.
A fronte di ciò, l’altro fratello adiva l’autorità giudiziaria chiedendo la nullità del contratto preliminare per apocrifia della sottoscrizione della madre e, comunque, la nullità dell’atto pubblico di compravendita deducendo la necessità della propria partecipazione al contratto definitivo, vista la propria qualità di coerede comproprietario.
Il Tribunale dichiarava la nullità del contratto di compravendita per la mancata partecipazione del coerede comproprietario.
La Corte di Appello, invece, escludeva la nullità del contratto di compravendita, affermando la validità del rogito, seppur stipulato da uno solo dei coobbligati, sulla base delle seguenti argomentazioni:
- l’immobile deve intendersi come un unicum, con la pattuizione di un solo prezzo;
- per l’effetto, l’obbligazione di trasferire la proprietà deve considerarsi indivisibile;
- a seguito dell’apertura della successione, l’obbligazione indivisibile in capo agli eredi può essere adempiuta da ciascuno di essi per intero, stante l’obbligatorietà della stipulazione del contratto definitivo con conseguente irrilevanza della partecipazione di un coerede “tanto più nel caso presente in cui si dà atto che il pagamento del prezzo da parte della promittente acquirente era già intervenuto al momento del preliminare”.
La Suprema Corte di Cassazione, investita della questione, con la sentenza n. 25396/2023, critica la pronuncia della Corte territoriale in quanto in contrasto con l’orientamento della Corte di legittimità, richiamato dettagliatamente.
Con l’apertura della successione, infatti, il bene diviene comune e ciascun coerede acquista dello stesso una quota pro indiviso. Tutti i comproprietari vengono quindi a costituire un’unica parte complessa e le loro dichiarazioni formano un’unica volontà negoziale.
Ciò è confermato dal litisconsorzio necessario di tutti i promittenti venditori rispetto alla domanda di adempimento che è stato più volte confermato anche nel caso in cui la successione si sia aperta dopo la stipulazione del preliminare, laddove si è confermato che la domanda di esecuzione in forma specifica del preliminare dev’essere proposta nei confronti di tutti i coeredi.
Secondo gli Ermellini erra dunque il giudice di seconde cure nell’applicare la disciplina delle obbligazioni solidali, visto che i singoli promittenti venditori possono manifestare il consenso a trasferire solo la propria quota e non anche le quote degli altri.
La Suprema Corte conclude dunque che la promessa di vendere un bene in comunione ha per oggetto un’obbligazione indivisibile (tanto che la richiesta di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. va proposta nei confronti di tutti i promittenti venditori trattandosi di un caso di litisconsorzio necessario) il che comporta che tutti i coeredi promittenti venditori devono partecipare al contratto definitivo le cui singole manifestazioni di volontà a trasferire, prive di specifica autonomia, devono essere tutte presenti per fondersi in un’unica manifestazione negoziale.
A fronte di ciò, l’altro fratello adiva l’autorità giudiziaria chiedendo la nullità del contratto preliminare per apocrifia della sottoscrizione della madre e, comunque, la nullità dell’atto pubblico di compravendita deducendo la necessità della propria partecipazione al contratto definitivo, vista la propria qualità di coerede comproprietario.
Il Tribunale dichiarava la nullità del contratto di compravendita per la mancata partecipazione del coerede comproprietario.
La Corte di Appello, invece, escludeva la nullità del contratto di compravendita, affermando la validità del rogito, seppur stipulato da uno solo dei coobbligati, sulla base delle seguenti argomentazioni:
- l’immobile deve intendersi come un unicum, con la pattuizione di un solo prezzo;
- per l’effetto, l’obbligazione di trasferire la proprietà deve considerarsi indivisibile;
- a seguito dell’apertura della successione, l’obbligazione indivisibile in capo agli eredi può essere adempiuta da ciascuno di essi per intero, stante l’obbligatorietà della stipulazione del contratto definitivo con conseguente irrilevanza della partecipazione di un coerede “tanto più nel caso presente in cui si dà atto che il pagamento del prezzo da parte della promittente acquirente era già intervenuto al momento del preliminare”.
La Suprema Corte di Cassazione, investita della questione, con la sentenza n. 25396/2023, critica la pronuncia della Corte territoriale in quanto in contrasto con l’orientamento della Corte di legittimità, richiamato dettagliatamente.
Con l’apertura della successione, infatti, il bene diviene comune e ciascun coerede acquista dello stesso una quota pro indiviso. Tutti i comproprietari vengono quindi a costituire un’unica parte complessa e le loro dichiarazioni formano un’unica volontà negoziale.
Ciò è confermato dal litisconsorzio necessario di tutti i promittenti venditori rispetto alla domanda di adempimento che è stato più volte confermato anche nel caso in cui la successione si sia aperta dopo la stipulazione del preliminare, laddove si è confermato che la domanda di esecuzione in forma specifica del preliminare dev’essere proposta nei confronti di tutti i coeredi.
Secondo gli Ermellini erra dunque il giudice di seconde cure nell’applicare la disciplina delle obbligazioni solidali, visto che i singoli promittenti venditori possono manifestare il consenso a trasferire solo la propria quota e non anche le quote degli altri.
La Suprema Corte conclude dunque che la promessa di vendere un bene in comunione ha per oggetto un’obbligazione indivisibile (tanto che la richiesta di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. va proposta nei confronti di tutti i promittenti venditori trattandosi di un caso di litisconsorzio necessario) il che comporta che tutti i coeredi promittenti venditori devono partecipare al contratto definitivo le cui singole manifestazioni di volontà a trasferire, prive di specifica autonomia, devono essere tutte presenti per fondersi in un’unica manifestazione negoziale.
a cura di
avv. Federica Girardi